Ситуация: от старших родственников досталась однушка в Москве. Небольшой, но ценный актив. Можно продать, а деньги инвестировать. Или сдавать в аренду, получая регулярный доход и сохранив квартиру в собственности. Мы посчитали: в долгосрочной перспективе продажа принесет почти вдвое больше денег!
Продавать или подождать?
Принимая решение о том, как быть с квартирой, люди часто руководствуются ложными аргументами. Например, что жилье в Москве всегда нужно, а значит, «цена всегда будет расти». Это не так.
На цену квартиры влияют следующие факторы.
- Площадь: чем больше квартира, тем дороже.
- Расположение и инфраструктура района. Квартиры в центре города и у метро стоят дороже квартир в спальных районах и дальше 10–15 минут пешком от метро.
- Год постройки. Общее правило: чем старше жилье, тем оно дешевле. Исключение — сталинки, они всегда в цене.
- Материал постройки. Квартиры в кирпичных домах ценятся больше, чем в панельных.
- Этаж. На первом и последнем этажах квартиры обычно стоят чуть меньше, чем посередине. Исключение — пентхаусы.
- Наличие большой кухни, балкона или лоджии, кладовки и парковки — все это повышает стоимость квартиры.
- Состояние квартиры. Отремонтированные санузел, электропроводка и отопление, полы, потолки и двери повышают цену квартиры.
Но в долгосрочной перспективе стоимость жилья меняется непредсказуемо, так как зависит от общей экономической ситуации.
С 2002 года жилье в России дорожало: на фоне высоких цен на нефть люди зарабатывали и тратили больше, спрос на жилье рос. С 2005 по 2015 годы средняя стоимость квартиры в Москве выросла в 4 раза. Кризис 2014 года переломил тренд: с 2015-го по 2018-ый цены на жилье падали — вместе с покупательной способностью населения.
Поэтому сказать, сколько ваша квартира будет стоить через год, пять или десять лет, невозможно. Надеяться на резкий подъем экономики сейчас оснований нет.
А если сдавать?
Ставка аренды зависит от тех же факторов: района, площади и качества жилья. Сдавая квартиру на короткий срок, вы заработаете меньше:
- на 10% — если квартира сдается на 5-6 месяцев;
- на 15–20% — если квартира сдается на 3 месяца;
- на 30% — если квартира сдается на один-полтора месяца.
Спрос на аренду жилья в Москве стабильно высок, но ставка аренды все равно зависит от общей экономической ситуации и платежеспособности людей. Поэтому, рассчитывая доходность такого варианта на срок в 10–20 лет, нужно иметь в виду возможность как роста, так и падения цен.
В 2005 году за однушку в месяц просили $500 в месяц (тогда расчеты велись в валюте), в 2008 году в 2 раза больше — $1 000 (или 24 400 ₽, если считать по курсу на 31.01.2008). В 2014-м средняя стоимость однушки в аренду составляла порядка 33 000 ₽. С кризисом средняя ставка снизилась до 31 000 ₽. И лишь в 2018-м начала снова медленно расти.
Осталось посчитать, сколько денег приносит недвижимость, если заставить ее работать. Возможно, выгоднее сразу конвертировать жилье в наличные — и вложить их в более доходный инструмент?
| Сценарий 1: сдавать квартиру, а ежемесячный доход инвестировать | |
| Средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в Москве | 35 819 ₽ |
| Ежемесячный доход от аренды* | 34 386 ₽ |
| Доход от аренды за 20 лет** | 8 252 640 ₽ |
| Ожидаемый доход от инвестиций за 20 лет*** | 28 213 371 ₽ |
| Стоимость инвестиционного портфеля через 20 лет*** | 36 466 011 ₽ |
| Стоимость квартиры, которая остается у вас в собственности | 6 979 273 ₽ |
| Ваш капитал через 20 лет | 43 445 284 ₽ |
*После уплаты налога 4% для самозанятых.
**Без учета колебаний арендной ставки и расходов на ремонт — минимум 850 000 ₽, если делать косметический ремонт раз в 10 лет.
***Доход и стоимость портфеля рассчитаны с помощью калькулятора в сервисе «Простые инвестиции» на примере демопортфеля с заложенной среднегодовой ожидаемой доходностью 13,26% на срок 237 месяцев с первоначальным взносом в размере трех месяцев арендной ставки — 103 158 ₽ — и ежемесячным пополнением на 34 386 ₽.
| Сценарий 2: продать квартиру, а вырученные деньги инвестировать | |
| Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве на вторичном рынке | 6 979 273 ₽ |
| Комиссия риелтора 2% | 139 586 ₽ |
Оформление документов
| 32 500 ₽ |
| НДФЛ 13% | 907 306 ₽ |
| После вычета расходов | 5 899 881 ₽ |
| Ожидаемый доход от инвестиций за 20 лет* | 65 282 809 ₽ |
| Ваш капитал через 20 лет (стоимость инвестпортфеля*) | 71 182 690 ₽ |
* Доход и стоимость портфеля рассчитаны с помощью калькулятора в сервисе «Простые инвестиции» на примере демопортфеля с ожидаемой среднегодовой доходностью 13,26% на срок 240 месяцев с единовременным взносом 5 899 881 ₽ без учета налогов и комиссии сервиса (1,5% в год).
Каков вывод?
Недвижимость — психологически комфортный актив (обычно говорят, «хотя бы можно потрогать стены»). Правда, кажущаяся надежность — путь к упущенной финансовой выгоде. Потенциально вариант с продажей квартиры может оказаться выгоднее, чем с ее использованием для сдачи в аренду. Инвестировать в ETF можно через любого брокера и несколько автоматизированных финансовых сервисов.
