О компании Что такое ETF Все ETF Купить ETF Мероприятия 🚀 FAQ Блог
8 (800) 234-18-04

Получили в наследство квартиру: сдавать в аренду или продать?

6 Августа 2019

Ситуация: от старших родственников досталась однушка в Москве. Небольшой, но ценный актив. Можно продать, а деньги инвестировать. Или сдавать в аренду, получая регулярный доход и сохранив квартиру в собственности. Мы посчитали: в долгосрочной перспективе продажа принесет почти вдвое больше денег!

Продавать или подождать?

Принимая решение о том, как быть с квартирой, люди часто руководствуются ложными аргументами. Например, что жилье в Москве всегда нужно, а значит, «цена всегда будет расти». Это не так.

На цену квартиры влияют следующие факторы.

  • Площадь: чем больше квартира, тем дороже.
  • Расположение и инфраструктура района. Квартиры в центре города и у метро стоят дороже квартир в спальных районах и дальше 10–15 минут пешком от метро.
  • Год постройки. Общее правило: чем старше жилье, тем оно дешевле. Исключение — сталинки, они всегда в цене.
  • Материал постройки. Квартиры в кирпичных домах ценятся больше, чем в панельных.
  • Этаж. На первом и последнем этажах квартиры обычно стоят чуть меньше, чем посередине. Исключение — пентхаусы.
  • Наличие большой кухни, балкона или лоджии, кладовки и парковки — все это повышает стоимость квартиры.
  • Состояние квартиры. Отремонтированные санузел, электропроводка и отопление, полы, потолки и двери повышают цену квартиры.

Но в долгосрочной перспективе стоимость жилья меняется непредсказуемо, так как зависит от общей экономической ситуации.

С 2002 года жилье в России дорожало: на фоне высоких цен на нефть люди зарабатывали и тратили больше, спрос на жилье рос. С 2005 по 2015 годы средняя стоимость квартиры в Москве выросла в 4 раза. Кризис 2014 года переломил тренд: с 2015-го по 2018-ый цены на жилье падали — вместе с покупательской способностью населения.

Поэтому сказать, сколько ваша квартира будет стоить через год, пять или десять лет, невозможно. Надеяться на резкий подъем экономики сейчас оснований нет.

Подпишитесь, чтобы не пропустить новые статьи.

А если сдавать?

Ставка аренды зависит от тех же факторов: района, площади и качества жилья. Сдавая квартиру на короткий срок, вы заработаете меньше:

  • на 10% — если квартира сдается на 5-6 месяцев;
  • на 15–20% — если квартира сдается на 3 месяца;
  • на 30% — если квартира сдается на один-полтора месяца.

Спрос на аренду жилья в Москве стабильно высок, но ставка аренды все равно зависит от общей экономической ситуации и платежеспособности людей. Поэтому, рассчитывая доходность такого варианта на срок в 10–20 лет, нужно иметь в виду возможность как роста, так и падения цен.

В 2005 году за однушку в месяц просили $500 в месяц (тогда расчеты велись в валюте), в 2008 году в 2 раза больше — $1 000 (или 24 400 ₽, если считать по курсу на 31.01.2008). В 2014-м средняя стоимость однушки в аренду составляла порядка 33 000 ₽. С кризисом средняя ставка снизилась до 31 000 ₽. И лишь в 2018-м начала снова медленно расти.

Осталось посчитать, сколько денег приносит недвижимость, если заставить ее работать. Возможно, выгоднее сразу конвертировать жилье в наличные — и вложить их в более доходный инструмент?

Сценарий 1: сдавать квартиру, а ежемесячный доход инвестировать
Средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в Москве 35 819 ₽
Ежемесячный доход от аренды* 34 386 ₽
Доход от аренды за 20 лет** 8 252 640 ₽
Ожидаемый доход от инвестиций за 20 лет*** 28 213 371 ₽
Стоимость инвестиционного портфеля через 20 лет*** 36 466 011 ₽
Стоимость квартиры, которая остается у вас в собственности 6 979 273 ₽
Ваш капитал через 20 лет 43 445 284 ₽

*После уплаты налога 4% для самозанятых.
**Без учета колебаний арендной ставки и расходов на ремонт — минимум 850 000 ₽, если делать косметический ремонт раз в 10 лет.
***Доход и стоимость портфеля рассчитаны с помощью калькулятора в сервисе «Простые инвестиции» на примере демопортфеля с заложенной среднегодовой ожидаемой доходностью 13,26% на срок 237 месяцев с первоначальным взносом в размере трех месяцев арендной ставки — 103 158 ₽ — и ежемесячным пополнением на 34 386 ₽.

Сценарий 2: продать квартиру, а вырученные деньги инвестировать
Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве на вторичном рынке 6 979 273 ₽
Комиссия риелтора 2% 139 586 ₽

Оформление документов

  • Государственная пошлина за регистрацию сделки — 2 000 ₽.
  • Нотариальное заверение договора — 0,5% от суммы сделки (минимум — 300 ₽, максимум — 20 000 ₽), составление договора — 2 000 ₽.
  • Справки и выписки: из домовой книги (1 000–3 000 ₽), о дееспособности (1 000–3 500 ₽), кадастровый паспорт (2 000 ₽).
  • Аренда банковской ячейки для расчетов с покупателем: 1 000–5 000 ₽.

32 500 ₽
НДФЛ 13% 907 306 ₽
После вычета расходов 5 899 881 ₽
Ожидаемый доход от инвестиций за 20 лет* 65 282 809 ₽
Ваш капитал через 20 лет (стоимость инвестпортфеля*) 71 182 690 ₽

* Доход и стоимость портфеля рассчитаны с помощью калькулятора в сервисе «Простые инвестиции» на примере демопортфеля с ожидаемой среднегодовой доходностью 13,26% на срок 240 месяцев с единовременным взносом 5 899 881 ₽ без учета налогов и комиссии сервиса (1,5% в год).

Каков вывод?

Недвижимость — психологически комфортный актив (обычно говорят, «хотя бы можно потрогать стены»). Правда, кажущаяся надежность — путь к упущенной финансовой выгоде. Потенциально вариант с продажей квартиры может оказаться выгоднее, чем с ее использованием для сдачи в аренду. Инвестировать в ETF можно через любого брокера и несколько автоматизированных финансовых сервисов.

Получайте свежие статьи

Статьи и инфографика
про ETF в рассылке

Оставляя email, вы даете согласие на обработку персональных данных