Получили в наследство квартиру: сдавать в аренду или продать?

Ситуация: от старших родственников досталась однушка в Москве. Небольшой, но ценный актив. Можно продать, а деньги инвестировать. Или сдавать в аренду, получая регулярный доход и сохранив квартиру в собственности. Мы посчитали: в долгосрочной перспективе продажа принесет почти вдвое больше денег!

Получили в наследство квартиру: сдавать в аренду или продать? - фото к статье

Продавать или подождать?

Принимая решение о том, как быть с квартирой, люди часто руководствуются ложными аргументами. Например, что жилье в Москве всегда нужно, а значит, «цена всегда будет расти». Это не так.

На цену квартиры влияют следующие факторы.

  • Площадь: чем больше квартира, тем дороже.
  • Расположение и инфраструктура района. Квартиры в центре города и у метро стоят дороже квартир в спальных районах и дальше 10–15 минут пешком от метро.
  • Год постройки. Общее правило: чем старше жилье, тем оно дешевле. Исключение — сталинки, они всегда в цене.
  • Материал постройки. Квартиры в кирпичных домах ценятся больше, чем в панельных.
  • Этаж. На первом и последнем этажах квартиры обычно стоят чуть меньше, чем посередине. Исключение — пентхаусы.
  • Наличие большой кухни, балкона или лоджии, кладовки и парковки — все это повышает стоимость квартиры.
  • Состояние квартиры. Отремонтированные санузел, электропроводка и отопление, полы, потолки и двери повышают цену квартиры.

Но в долгосрочной перспективе стоимость жилья меняется непредсказуемо, так как зависит от общей экономической ситуации.

С 2002 года жилье в России дорожало: на фоне высоких цен на нефть люди зарабатывали и тратили больше, спрос на жилье рос. С 2005 по 2015 годы средняя стоимость квартиры в Москве выросла в 4 раза. Кризис 2014 года переломил тренд: с 2015-го по 2018-ый цены на жилье падали — вместе с покупательной способностью населения.

Поэтому сказать, сколько ваша квартира будет стоить через год, пять или десять лет, невозможно. Надеяться на резкий подъем экономики сейчас оснований нет.

А если сдавать?

Ставка аренды зависит от тех же факторов: района, площади и качества жилья. Сдавая квартиру на короткий срок, вы заработаете меньше:

  • на 10% — если квартира сдается на 5-6 месяцев;
  • на 15–20% — если квартира сдается на 3 месяца;
  • на 30% — если квартира сдается на один-полтора месяца.

Спрос на аренду жилья в Москве стабильно высок, но ставка аренды все равно зависит от общей экономической ситуации и платежеспособности людей. Поэтому, рассчитывая доходность такого варианта на срок в 10–20 лет, нужно иметь в виду возможность как роста, так и падения цен.

В 2005 году за однушку в месяц просили $500 в месяц (тогда расчеты велись в валюте), в 2008 году в 2 раза больше — $1 000 (или 24 400 ₽, если считать по курсу на 31.01.2008). В 2014-м средняя стоимость однушки в аренду составляла порядка 33 000 ₽. С кризисом средняя ставка снизилась до 31 000 ₽. И лишь в 2018-м начала снова медленно расти.

Осталось посчитать, сколько денег приносит недвижимость, если заставить ее работать. Возможно, выгоднее сразу конвертировать жилье в наличные — и вложить их в более доходный инструмент?

Сценарий 1: сдавать квартиру, а ежемесячный доход инвестировать
Средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в Москве 35 819 ₽
Ежемесячный доход от аренды* 34 386 ₽
Доход от аренды за 20 лет** 8 252 640 ₽
Ожидаемый доход от инвестиций за 20 лет*** 28 213 371 ₽
Стоимость инвестиционного портфеля через 20 лет*** 36 466 011 ₽
Стоимость квартиры, которая остается у вас в собственности 6 979 273 ₽
Ваш капитал через 20 лет 43 445 284 ₽

*После уплаты налога 4% для самозанятых.
**Без учета колебаний арендной ставки и расходов на ремонт — минимум 850 000 ₽, если делать косметический ремонт раз в 10 лет.
***Доход и стоимость портфеля рассчитаны с помощью калькулятора в сервисе «Простые инвестиции» на примере демопортфеля с заложенной среднегодовой ожидаемой доходностью 13,26% на срок 237 месяцев с первоначальным взносом в размере трех месяцев арендной ставки — 103 158 ₽ — и ежемесячным пополнением на 34 386 ₽.

Сценарий 2: продать квартиру, а вырученные деньги инвестировать
Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве на вторичном рынке 6 979 273 ₽
Комиссия риелтора 2% 139 586 ₽

Оформление документов

  • Государственная пошлина за регистрацию сделки — 2 000 ₽.
  • Нотариальное заверение договора — 0,5% от суммы сделки (минимум — 300 ₽, максимум — 20 000 ₽), составление договора — 2 000 ₽.
  • Справки и выписки: из домовой книги (1 000–3 000 ₽), о дееспособности (1 000–3 500 ₽), кадастровый паспорт (2 000 ₽).
  • Аренда банковской ячейки для расчетов с покупателем: 1 000–5 000 ₽.

32 500 ₽
НДФЛ 13% 907 306 ₽
После вычета расходов 5 899 881 ₽
Ожидаемый доход от инвестиций за 20 лет* 65 282 809 ₽
Ваш капитал через 20 лет (стоимость инвестпортфеля*) 71 182 690 ₽

* Доход и стоимость портфеля рассчитаны с помощью калькулятора в сервисе «Простые инвестиции» на примере демопортфеля с ожидаемой среднегодовой доходностью 13,26% на срок 240 месяцев с единовременным взносом 5 899 881 ₽ без учета налогов и комиссии сервиса (1,5% в год).

Каков вывод?

Недвижимость — психологически комфортный актив (обычно говорят, «хотя бы можно потрогать стены»). Правда, кажущаяся надежность — путь к упущенной финансовой выгоде. Потенциально вариант с продажей квартиры может оказаться выгоднее, чем с ее использованием для сдачи в аренду. Инвестировать в ETF можно через любого брокера и несколько автоматизированных финансовых сервисов.